Défiscalisation immobilière : cas de la nue-propriété

La nue-propriété est une solution d’optimisation fiscale qui entre en jeu dans le cadre de la transmission d’un patrimoine. Celle-ci permet de posséder un bien immobilier à forte valeur ajoutée, avec un montant de l’investissement initial limité. À partir de la nue-propriété, il est possible de réduire ses impôts et de permettre à sa descendance de profiter d’une partie de sa fortune.

Explication

Réaliser un investissement immobilier en nue-propriété c’est procéder à un démembrement de propriété. Le principe est de séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. Deux parties apparaissent ainsi dans le cadre de ce système de défiscalisation immobilière, à savoir les usufruitiers et les nus-propriétaires.

Quand on parle d’usufruit, on fait référence à la possibilité d’utiliser ou de tirer profit des revenus d’un bien. Par contre, la nue-propriété représente la détention de ce bien et le droit d’en devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Notez que l’usufruit peut être viager, ce qui signifie qu’il dépend de la durée de vie d’un individu. Il est possible aussi qu’il soit temporaire, en ce sens qu’il est limité dans le temps et prend donc fin à une date précise. Pour un tel investissement, on trouve généralement des produits grevés d’usufruits temporaires de 15 à 20 ans.

Les usufruitiers peuvent être des personnes physiques qui ont l’intention de percevoir rapidement des revenus à moindres coûts ou des organismes institutionnels. Quant aux nus-propriétaires, il s’agit généralement des foyers soumis à l’impôt sur la fortune.

Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’ISF, car l’investissement à réaliser pour acquérir le bien en nue-propriété est déductible du patrimoine à taxer.

Conditions à respecter

La défiscalisation immobilière par nue-propriété impose une entente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les deux parties doivent s’accorder pour la réalisation de l’investissement. Elles choisissent un bien en fonction du prix d’achat et la part à régler par chacune des parties. Ces montants sont estimés en tenant compte du rendement attendu du bien durant la période de l’usufruit. L’apport de l’usufruitier est plus ou moins important selon la durée de l’usufruit. En général, il est estimé que, par tranche de 10 ans, l’usufruitier doit investir 23 % de la valeur du bien en pleine priorité.

Avantages

Ce dispositif permet de bénéficier d’avantages importants pour défiscaliser et se constituer un patrimoine. C’est une bonne solution pour réduire la pression fiscale puisque le bien acquis n’entre pas dans le patrimoine au moment du calcul de l’ISF. En passant par la nue-propriété, on peut acquérir un bien immobilier à un prix intéressant. Le logement bénéficie d’une décote de 30 à 50 % par rapport au prix du marché immobilier local. À la fin de l’usufruit, la pleine propriété du bien est accordée, ce qui donne la possibilité de le revendre, de le louer ou de l’habiter. En cas de revente, une plus-value sera réalisée et celle-ci est exonérée d’impôt si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans.